«ИТКОЛ» - профессиональная управляющая компания на рынке коммерческой недвижимости
14 марта 2018
Складские площади необходимы практически любому предприятию, сфера деятельности которого связана с производством, строительством, розничной или оптовой торговлей, логистикой и многими другими сферами. При этом, критерии выбора складских площадей определяются в зависимости от сочетания множества факторов, ключевым среди которых считается профиль деятельности предприятия.
Виды складских объектов
Различные виды складских объектов сформировались исторически в соответствии со структурой спроса. Если сфокусироваться на профессиональном складском сегменте современного рынка коммерческой недвижимости, то можно выделить несколько наиболее объемных типов складских объектов, в том числе:
Выбор того или иного вида складского объекта определяется соответствием его возможностей обязательным условием хранения товара или продукции, а также ряду дополнительных критериев - транспортной доступности, месту расположения.
Критерии выбора склада
Основные характеристики объектов хранения - сырья, готовой продукции или товаров для реализации - определяют обязательные технические условия, которым должно удовлетворять складское помещение. А бюджет предприятия, в свою очередь, уже позволяет выбрать между схожими по техническим характеристикам складскими объектами в различных сегментах или локациях. Кроме того, грамотный выбор складских площадей должен проводиться на основе технико-экономического обоснования, которое позволит определить приоритет предприятия - аренда склада или приобретение площадей в собственность.
Исходя из этого, можно сказать, что поиск подходящего склада - это трудоемкий процесс, требующий анализа большого объема информации. В самом начале процесса поиска вариантов аренды склада, требуется сформировать перечень технических условий, которым должен удовлетворять складской объект.
Например, для складирования продуктов питания обязательно наличие климатического оборудования и соответствие строгим санитарно-гигиеническим нормам; для склада книжной продукции, мебели или текстильной продукции необходима автоматическая система пожарной сигнализации и пожаротушения; для склада промышленной продукции требуется подъемно-транспортное оборудование и удобные подъездные пути для длинномерного автотранспорта. Формализованные технические условия позволят исключить заведомо неудачные и не соответствующие технологическому процессу складские объекты. Например, для складирования замороженных полуфабрикатов не подойдет теплый склад без холодильного оборудования, а для хранения печатной продукции не подойдет открытая площадка. Кроме того, для курьерских служб, торговых и логистических компаний локация объекта и транспортная инфраструктура должны оцениваться в числе ключевых условий выбора.
Помимо соответствия техническим требованиям, в общем случае при выборе подходящего варианта аренды склада дополнительно учитываются также локация, предлагаемый тип аренды - прямая или по условиям субаренды, условия работы с арендаторами и перечень дополнительных услуг в случае переговоров с управляющей компанией, а также, разумеется, класс складского объекта. Эти характеристики позволят выбрать наиболее подходящий складской объект по оптимальной цене.
Классы складских объектов
Формализованной и принятой на законодательном уровне классификации складских объектов в Российской Федерации пока не имеется. Наибольшее распространение получила классификация складских объектов, составленная консалтинговой компанией Knight Frank, согласно которой объекты подразделяются на шесть категорий А+, А, В+, В, С и D в зависимости от конструктивного решения, технического оснащения и имеющейся инфраструктуры . В соответствии с этой классификацией, складские площади, удовлетворяющие требованиям высоких классов, называют качественными.
Такая классификация позволяет сравнительно точно сегментировать складские объекты и сформировать ценовую политику. Однако она является условной и может учитываться в качестве дополнительного аргумента при сопоставлении двух или более складских объектов, схожих по своим пользовательским характеристикам.
Например, складские объекты класса «В» в части оборудования и параметров локации обычно сопоставимы с объектами класса «А». При этом кардинальное различие может заключаться в конструктивном решении зданий складских комплексов. Объекты класса «В» могут быть не только современными комплексами, сооруженными для целей ведения складского хозяйства, но и реконструированными строениями, переоборудованными с изменением функционального назначения или без такового. Таким образом, при выборе складских площадей в аренду в объекте класса «В» можно получить практически целиком удовлетворяющий техническим требованиям склад, сопоставимый с объектом класса «А», но по пониженной ставке аренды.