Арендатору: снимать или не снимать "сложные" офисы

Большинство представленных на рынке аренды коммерческой недвижимости офисов, довольно типичны и укладываются в те или иные рамки классификации. В тоже время, есть определенное число помещений, считающихся «проблемными» как у владельцев, так и у потенциальных арендаторов. Однако и у них есть целый ряд преимуществ, помимо сниженной арендной платы и возможности таким образом сэкономить. Статья размещена на сайте www.officevmoskve.ru

Цокольный этаж: ещё не подземелье
На коммерческие помещения в цокольных этажах арендаторы обычно смотрят с осторожностью. Предпринимателей настораживает недостаточная освещённость, отсутствие окон, возможная сырость и общая репутация такого места. Однако нельзя забывать, что помещение в цокольном этаже бизнес-центра обладает теми же преимуществами, что и другие: оно располагается в шаговой доступности от метро, рядом может быть удобная парковка, а в самом офисе – современные коммуникации, продуманная система вентиляции и качественно сделанный ремонт. При этом арендная плата за такое помещение может быть на 30-50% меньше, чем в помещениях первого этажа и выше, что делает его привлекательным вариантом для некрупных и экономных арендаторов. Цокольный этаж подходит не только для офисов, но и для объектов торговой недвижимости. В полуподвальных помещениях охотно размещают небольшие магазины, ателье, салоны красоты, тренажёрные залы и многое другое.

Первый этаж: ближе к клиентам
К офисам на первых этажах бизнес-центров арендаторы также часто относятся с предубеждением. Отчасти это оправдано: компании придётся тратиться на установку дополнительной охранной системы. Кроме того, в офисе на первом этаже выше уровень шума из-за проезжающих автомобилей или работающей под окном газонокосилки, так что собственник должен позаботиться ещё и о звукоизоляции, чтобы сделать такое помещение более привлекательным для арендаторов. С освещением первых этажей также могут возникнуть проблемы: солнечные лучи внутрь офиса почти не попадают, и арендодателю или арендатору приходится дополнительно тратиться на продуманное и более дорогое освещение. Но у помещения на первом этаже есть свои бесспорные преимущества. Конечно, главное из них – цена. Обычно снять офис на первом этаже обходится на 5-20% дешевле, чем на верхних. Кроме того, такой офис особенно выгоден для компании, которая стремится быть максимально открытой для посетителей, особенно если речь идёт о первом этаже здания на оживлённой центральной улице. Обеспечить отдельный вход, повесить яркую рекламу – и поток потенциальных клиентов обеспечен. Офис на первом этаже оптимален для торговой или юридической компании, турагентства или отделения банка. 

Транспортная доступность: десять минут от метро – не так уж далеко
Как показывают исследования, 77% возможных арендаторов не стали бы выбирать помещение с неудобной транспортной доступностью. Тем не менее, если деятельность компании не подразумевает постоянные встречи и переговоры с клиентами, то значимость транспортной доступности существенно снижается. Кроме того, транспортную ситуацию каждый человек оценивает по-своему: никто из сотрудников компании не хочет тратить три часа на дорогу до работы, но, по данным исследований, московские арендаторы оценивают офис как «далеко расположенный», если до него необходимо пройти больше семи минут пешком от метро. Это убеждение заставляет арендодателей снижать цены, так что в пятнадцати минутах ходьбы от станции метро можно снять офис существенно дешевле, чем в пяти. Впрочем, специалисты отмечают, что этот принцип в Москве действует только в пределах Третьего Транспортного Кольца. Офис за ТТК воспринимается как «далеко», даже если он расположен в двух шагах от метро, так что арендатор вполне может найти качественный офис на периферии существенно дешевле, чем в центре.

Совет арендатору
В оценке «хороший/плохой» офис работает очень много неоправданных штампов. По большей части они касаются расположения объекта – здания и непосредственно офисных помещений в нем. 

Действительно, нет и не может быть универсального решения, подходящего для всех.

В поисках офиса для аренды даже рядом с метро, не в цокольном этаже, в центре города можно не учесть ряд гораздо более важных параметров выбора, которые могут сказаться на бизнесе как в плюс, так и в минус. При выборе офиса следует принимать во внимание сразу несколько параметров помимо локации и арендной ставки. Стоит оценить инфраструктуру вокруг бизнес-центра, количество парковочных мест, точек общепита в непосредственной близости к объекту, уровень сервисных услуг, предлагаемых собственником помещения и т.д. В конечном счете, эффективность аренды офиса оценивается не по его расположению и «начинке». По-настоящему важными параметрами выбора офиса остаётся близость к клиенту и отсутствие рядом серьезных конкурентов. В остальном же, в первую очередь надо максимально подробно проанализировать собственные задачи, которые должен решать именно ваш офис. И уже исходя их результата этого анализа, оценивать степень соответствия того или иного варианта».

Денис Смирнов Руководитель отдела продаж ГК ИТКОЛ

Любое коммерческое предприятие сродни игре в покер, где надо анализировать, продумывать комбинации, рассчитывать ставки, чтобы остаться в выигрыше. Наиболее успешная позиция - подходить к каждому вашему решению одновременно рационально и творчески. Можно вспомнить один из потрясающе эффективных примеров решения вопроса реализации сложной недвижимости – превращение никому не нужных заброшенных заводских помещений в чрезвычайно популярные, модные и сверх ликвидные лофты. Так что можно утверждать, что, во многом, престижность и эффективность арендуемого помещения в умении видеть его выгоды.