Тенденции рынка коммерческой недвижимости в России

Ключевым фактором, оказавшим влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в I квартале 2015 года стали макроэкономические условия. Девальвация российской валюты и снижение ВВП вынудили оперативно корректировать свои планы всех участников рынка. Девелоперы пересматривали планы ввода в эксплуатацию и разработки проектов, арендаторы корректировали условия договоров аренды или меняли локацию арендуемых площадей.

Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в течение I квартала 2015 года составил порядка 215,5 тысяч квадратных метров. Этот показатель примерно на 17% ниже показателя аналогичного периода предыдущего года. Эксперты ожидают, что суммарный объем сделок аренды коммерческой недвижимости и приобретения площадей в собственность составит по итогам 2015 года порядка 0,9 млн. квадратных метров. Это значение приблизительно соответствует планируемому годовому объему ввода новых площадей.

По итогам 2015 года эксперты ожидают, что ввод в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости составит около 0,9 млн. квадратных метров. Это меньше, чем было введено в рекордном 2014 году приблизительно на 33%. При этом отмечается, что объем предложения качественных офисных площадей на рынке коммерческой недвижимости по итогам года увеличится и составит порядка 18 млн. квадратных метров, что говорит о росте объемов на 5,5%.

Динамика предложения на рынке коммерческой недвижимости в I квартале 2015 года находилась под влиянием неисчерпанного ресурса вакантных площадей, сформированного в процессе масштабного ввода в эксплуатацию объектов в 2014 году. Кроме того, планы девелоперов существенно корректировались под влиянием макроэкономических факторов. По итогам I квартала 2015 года в число экспонируемых площадей было выведено лишь порядка 10% от общего годового объема ввода в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости. В абсолютном выражении предложение новых объектов в I квартале 2015 года сформировалось на уровне, который примерно в 2 раза ниже аналогичных значений 2014 года. При этом, основная доля в структуре предположения относится к офисам класса «А», которые составляют около 90% от общего объема предложения.

Динамика спроса на рынке коммерческой недвижимости обусловлена действием макроэкономических условий. Большинство сделок аренды коммерческой недвижимости в течение I квартала 2015 года составили сделки пролонгации и перезаключения договоров аренды с пересмотром их условий. Эксперты отмечают массовую тенденцию номинирования арендных ставок в российской валюте, однако устойчивой эта тенденцию называется только в краткосрочной перспективе, составляющей 1-3 года.

Сформировавшиеся макроэкономические условия, оказывающие заметное давление на уровень арендных ставок, арендаторы стараются использовать для улучшения условий аренды. В большинстве случаев арендаторы оптимизируют расходы путем смены локации офисного центра на расположенный на большем удалении от центра, но с одновременным снижением операционных издержек. Эксперты отмечают также противоположную тенденцию, укрепляющуюся по мере адаптации компаний к новым макроэкономическим условиям. Всё большее число арендаторов пользуются возросшей вакансией и снижением арендных ставок в офисных центрах высокого класса для улучшения условий с сохранением объемов расходов на аренду на прежнем уровне. Во втором случае проявляется отложенный спрос, объем которого заметно вырос в течение I полугодия 2015 года.

Средневзвешенный уровень вакансии в I квартале 2015 года составил 17%. Среди офисных центров класса «А» объем свободных площадей оценивается на уровне 28%, в офисных центрах класса В+ - на уровне 16%. Эксперты ожидают снижения уровня вакантных площадей из-за увеличения давления отложенного спроса. Уровень арендных ставок в течение 2015 года может снизиться еще на 7-10%, однако в I квартале 2016 года ожидается постепенное его увеличение.